Wie viel Eigenkapital braucht man für eine Baufinanzierung?

Wie viel Eigenkapital ist für eine Baufinanzierung nötig?

Für eine Baufinanzierung gilt als Faustregel: Mindestens die Kaufnebenkosten sollten Sie aus Eigenkapital decken — je nach Bundesland, Notarkosten und Maklerprovision zwischen 9 und 15 Prozent des Kaufpreises. Wie diese Spanne zustande kommt, zeigt das Rechenbeispiel weiter unten. Wer bei der Baufinanzierung darüber hinaus 20 bis 30 Prozent des Kaufpreises einbringt, bekommt bei den meisten Banken spürbar bessere Zinskonditionen.

Die Frage ist deshalb nicht nur "wie viel Eigenkapital brauche ich, damit die Bank überhaupt finanziert", sondern auch "wie viel Eigenkapital lohnt sich zusätzlich". Beides beantwortet dieser Artikel getrennt.

Was zählt überhaupt als Eigenkapital?

Banken akzeptieren als Eigenkapital in erster Linie liquide Mittel: Sparguthaben, Tagesgeld, Bausparguthaben nach Zuteilung, kurzfristig verkäufliche Wertpapiere sowie Eigenleistungen beim Neubau (die sogenannte Muskelhypothek, meist 10 bis 15 Prozent der Bausumme). Auch Schenkungen von Familienangehörigen zählen, sofern sie schriftlich als Schenkung und nicht als Darlehen dokumentiert sind.

Nicht mitgerechnet werden sollte Geld, das Sie nach dem Kauf als Reserve brauchen. Banken sehen es ungern, wenn Käufer ihr gesamtes Erspartes einbringen und danach keinen Puffer für Reparaturen oder Einkommensausfälle mehr haben — das führt in der Praxis eher zu einer Ablehnung als ein etwas geringeres Eigenkapital.

Die Untergrenze: Warum die Kaufnebenkosten aus eigener Tasche kommen sollten

Die Grunderwerbsteuer ist bundeslandabhängig der größte Posten der Kaufnebenkosten:

• 3,5 Prozent: Bayern
• 5,0 Prozent: Baden-Württemberg, Niedersachsen, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt, Thüringen
• 5,5 Prozent: Bremen, Hamburg, Sachsen
• 6,0 Prozent: Berlin, Hessen, Mecklenburg-Vorpommern
• 6,5 Prozent: Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Saarland, Schleswig-Holstein

Dazu kommen Notar- und Grundbuchkosten, die bei einer fremdfinanzierten Immobilie — also praktisch immer, weil die Bank eine Grundschuld eintragen lässt — üblicherweise zwischen 1,5 und 2,0 Prozent liegen. Falls ein Makler beteiligt ist, kommt dessen Provision hinzu — inklusive Mehrwertsteuer häufig um 3,57 Prozent, wenn Käufer und Verkäufer sie sich hälftig teilen, wie es das Gesetz seit Dezember 2020 für die meisten Wohnimmobilienkäufe vorsieht.

Ein Rechenbeispiel für eine fremdfinanzierte Bestandsimmobilie in Nordrhein-Westfalen zu 400.000 Euro Kaufpreis: Grunderwerbsteuer 26.000 Euro (6,5 Prozent), Notar- und Grundbuchkosten 8.000 Euro (2,0 Prozent, oberer Rand der üblichen Spanne wegen der Grundschuldbestellung), Maklerprovision 14.280 Euro (3,57 Prozent, hälftiger Käuferanteil). Zusammen 48.280 Euro oder 12,1 Prozent des Kaufpreises.

Die eingangs genannte Spanne von 9 bis 15 Prozent ergibt sich aus den beiden Extremen: Am unteren Rand steht Bayern mit 3,5 Prozent Grunderwerbsteuer, niedrigen Notar- und Grundbuchkosten von 1,5 Prozent und hälftiger Maklerprovision von 3,57 Prozent — zusammen rund 8,6 Prozent, aufgerundet 9 Prozent. Am oberen Rand steht ein Bundesland mit 6,5 Prozent Grunderwerbsteuer, 2,0 Prozent Notar- und Grundbuchkosten und der vollen statt hälftigen Maklerprovision von 7,14 Prozent. Diese volle Provision fällt an, wenn der Käufer einen eigenen Makler unabhängig vom Verkäufer beauftragt und damit nicht unter die Teilungspflicht aus §§ 656c und 656d BGB fällt. In Summe ergibt das rund 15,6 Prozent — nah an der in der Praxis gängigen Obergrenze von 15 Prozent, die in solchen Einzelfällen auch leicht überschritten werden kann.

Diese Summe verlangt praktisch jede Bank als Eigenkapital, weil sie in der Regel nicht mehr als den Kaufpreis der Immobilie finanziert. Würde die Bank auch die Nebenkosten mitfinanzieren, läge die Darlehenssumme über dem Wert der Immobilie. Das nennt sich Vollfinanzierung und ist zwar möglich, aber teurer (dazu unten mehr).

Eigenkapitalquote und Zinssatz: Was mehr Eigenkapital konkret bringt

Für die Bank zählt am Ende nicht die Eigenkapitalquote am Kaufpreis, sondern der Beleihungsauslauf — das Verhältnis von Darlehenssumme zu Beleihungswert. Der Beleihungswert liegt bei Banken oft 10 bis 20 Prozent unter dem Kaufpreis; zur groben Orientierung im eigenen Rechenbeispiel wird er hier vereinfachend gleich dem Kaufpreis gesetzt.

Nach dem Zinsbarometer von Interhyp (Stand 24. bis 30.08.2026) sieht der Effektivzins bei 10 Jahren Zinsbindung je nach Beleihungsauslauf so aus:

• Beleihungsauslauf bis 70 Prozent: 3,88 Prozent effektiv
• Beleihungsauslauf 80 Prozent: 3,97 Prozent effektiv (+0,09 Prozentpunkte)
• Beleihungsauslauf über 90 Prozent: 4,24 Prozent effektiv (+0,36 Prozentpunkte)

Für die Bänder zwischen 90 und 100 Prozent sowie für die Vollfinanzierung darüber hinaus veröffentlichen die Vermittler keine einheitliche Staffel — der Aufschlag fällt hier erfahrungsgemäß am größten aus, weil nicht mehr jede Bank in diesem Bereich anbietet.

**Rechenbeispiel:** Gleiche Immobilie wie oben, 400.000 Euro Kaufpreis, 48.280 Euro Kaufnebenkosten, macht 448.280 Euro Finanzierungsbedarf. Gerechnet wird mit einem Annuitätendarlehen und 3 Prozent Anfangstilgung.

• Nur die Kaufnebenkosten als Eigenkapital (48.280 Euro): Darlehen 400.000 Euro, Beleihungsauslauf 100 Prozent, Zins 4,24 Prozent. Monatsrate: 400.000 € × (4,24 % + 3,00 %) ÷ 12 = 2.413 Euro.
• Zusätzlich 20 Prozent des Kaufpreises (128.280 Euro Eigenkapital insgesamt): Darlehen 320.000 Euro, Beleihungsauslauf 80 Prozent, Zins 3,97 Prozent. Monatsrate: 320.000 € × (3,97 % + 3,00 %) ÷ 12 = 1.859 Euro.
• Zusätzlich 30 Prozent des Kaufpreises (168.280 Euro Eigenkapital insgesamt): Darlehen 280.000 Euro, Beleihungsauslauf 70 Prozent, Zins 3,88 Prozent. Monatsrate: 280.000 € × (3,88 % + 3,00 %) ÷ 12 = 1.605 Euro.

120.000 Euro zusätzliches Eigenkapital senken die Monatsrate in diesem Beispiel um 808 Euro — zum Teil, weil das Darlehen kleiner wird, zum Teil durch den niedrigeren Zins. Der reine Zinseffekt lässt sich isolieren: Allein die 0,36 Prozentpunkte Unterschied zwischen dem besten und dem schlechtesten Beleihungsauslauf-Band machen bei gleicher Darlehenssumme rund 30 Euro pro Monat je 100.000 Euro Kreditsumme aus.

Ob sich zusätzliches Eigenkapital für Sie lohnt, hängt davon ab, was das Geld sonst tun würde — ob es sonst ungenutzt auf dem Konto läge oder anderweitig eine höhere Rendite als der gesparte Zins erzielen könnte. Das lässt sich nur anhand der persönlichen Situation beurteilen.

Wie viel Eigenkapital bringen andere Käufer tatsächlich mit?

Der Trendindikator Baufinanzierung von Dr. Klein zeigt, dass sich das in den letzten beiden Jahren verändert hat: Im ersten Tertial 2026 lag der durchschnittliche Beleihungsauslauf bei 80,4 Prozent, im gesamten Jahr 2025 noch durchgängig über 83 Prozent. Käufer bringen also seit Anfang 2026 im Schnitt mehr Eigenkapital mit als im Vorjahr. Die durchschnittliche Darlehenssumme stieg im gleichen Zeitraum auf 285.703 Euro (Vorjahreszeitraum: 270.777 Euro) — höhere Kaufpreise gehen also nicht automatisch mit weniger Eigenkapital einher.

Wann kommt eine Vollfinanzierung infrage?

Eine Finanzierung ohne oder mit sehr wenig Eigenkapital ist bei einzelnen Banken möglich, etwa wenn ein sicheres, hohes Einkommen vorliegt oder Angehörige über eine Bürgschaft zusätzliche Sicherheiten stellen. Der Zinsaufschlag fällt dabei deutlich höher aus als in den oben gezeigten Bändern, und im Fall eines Verkaufs kurz nach dem Kauf besteht ein reales Risiko, dass die Restschuld über dem erzielbaren Verkaufspreis liegt. Ob das im Einzelfall vertretbar ist, hängt von Einkommenssicherheit, Alter und Lebensplanung ab — eine pauschale Empfehlung dafür oder dagegen gibt es nicht.

Fazit

Die Kaufnebenkosten aus Eigenkapital zu decken, ist bei den meisten Banken die Voraussetzung für eine Finanzierung überhaupt — je nach Bundesland, Notarkosten und Maklerprovision zwischen 9 und 15 Prozent des Kaufpreises. Jeder weitere Euro Eigenkapital senkt zusätzlich den Beleihungsauslauf und damit häufig auch den Zinssatz, wie das Rechenbeispiel zeigt. Wie viel darüber hinaus sinnvoll ist, lässt sich nicht pauschal beantworten, sondern hängt von Liquiditätsreserve, Einkommenssicherheit und Anlagealternativen ab. Einen Überblick über die weiteren Fragen vor dem Immobilienkauf gibt unser Grundlagen-Ratgeber zur Baufinanzierung.

Diese Inhalte ersetzen keine individuelle Beratung. Konditionen variieren je nach Bonität, Anbieter und Lebenssituation.